CASE STUDIE
GESUNDHEITSZENTRUM
"AM SONNENGARTEN"
MANNHEIM
Executive Summary
Motivation
- Sinkende Nachfrage nach Büroflächen durch Homeoffice / New-Work
- Steigender Bedarf an medizinischen Versorgungsflächen (demografischer Wandel, Spezialisierung)
- Wirtschaftlich attraktive Umnutzung von Büro- zu Health-Care-Objekten
Short Facts
- Projektumsetzung:
- Erwerb 2021
- Repositionierung innerhalb von 5 Jahren
- WALT von 2 auf 7 Jahre
- Nettojahreskaltmiete +27 %
- Transformation von ca. 2.000 m² Büroflächen zu Praxen und Gesundheitsnutzung
1. Standort
Makrostandort – Bevölkerungsstruktur und Nachfrage
- Voraussetzung: realer medizinischer Versorgungsbedarf, unterrepräsentierte Fachrichtungen, Krankenhaus-Schließungen, Bevölkerungswachstum / Überalterung, Einkommens- und Versicherungsstruktur
- Am Sonnengarten: Metropolregion Rhein-Neckar, Mannheim als Zentrum, Einzugsgebiet erweitert über Heidelberg, Ludwigshafen, umliegende Kommunen; Schließung Theresienkrankenhaus eröffnet Niederlassungschancen; Feudenheim als gehobenes Wohnviertel günstig für Privatpraxen; Kaufkraft ca. 48.000 €/Haushalt
Mikrostandort – Erreichbarkeit / Alltagstauglichkeit
- Voraussetzung: kurze Wege, einfache Orientierung, geringe Umsteigewege, Alltagstauglichkeit für ältere und mobilitätseingeschränkte Patienten
- Am Sonnengarten: zentrale Lage zwischen Innenstadt und Feudenheim, sichtbare Lage an stark befahrener Kreuzung, fußläufig zum Stadtteilzentrum, ÖPNV direkt vor Ort (Straßenbahn/Bushaltestelle), 7 Minuten Fahrt zur Innenstadt, schnelle PKW-Anbindung
Einbindung in bestehende Infrastruktur
- Voraussetzung: Nähe zu Apotheken, Sanitätshäusern, Physiotherapie, Pflegeeinrichtungen, Nahversorgung
- Am Sonnengarten: 500 m zur Mannheimer Uniklinik, Nähe zum MMT-Campus (medizinischer Technologiecampus), Fußläufigkeit zu Stadtteilzentrum, Synergieeffekte für Patienten und Personal
2. Gebäudeanforderungen
Gebäudestruktur / Flächenlogik
- Voraussetzung: modulare Grundrisse, zentrale Erschließung, gut belichtete Räume, überschaubare Tiefe, barrierefreie Zugänge, logisch verknüpfte Funktionsbereiche
- Am Sonnengarten: flexible Raumaufteilung durch wenige Stützen, zentrale Erschließung, Versorgungsschächte, Hohlraumboden, abgehängte Decken, barrierefreie Zugänge, behindertengerechtes WC, Räume 6 m tief, großzügige Fenster
Tragwerk / Statik / Raumhöhen
- Voraussetzung: hohe Deckentraglasten, vibrationsarme Konstruktionen, ausreichend hohe Geschosshöhen
- Am Sonnengarten: massive Stahl-/Betonkonstruktion, Traglast 500 kg/m², Raumhöhen 2,80–3,60 m, Installation von Großgeräten möglich
Gebäudetechnik
- Voraussetzung: konstante Temperatur- und Feuchtigkeitswerte, hygienische Luft, Notstrom / redundante Stromversorgung, telemedizinische IT-Infrastruktur
- Am Sonnengarten: Deckenheiz-/Kühlsystem mit Einzelraumsteuerung, optionale Nachrüstung von Lüftung oder Notstrom, Glasfaseranschluss vorhanden, IT-Ausbau individuell durch Mieter
Erscheinungsbild / Innenräume
- Voraussetzung: moderne, gepflegte Architektur für Vertrauen, professionelle Außenwirkung, Tageslicht, Orientierung, großzügige Wartebereiche
- Am Sonnengarten: halbrunder Baukörper, vollverglastes Treppenhaus, Fassadenreinigung, Treppenhaus weiß gestrichen, Beschilderung angepasst, Mietflächen individuell gestaltet, Baukostenzuschüsse bei Selbstausbau
3. Mobilität/ Anbindung
- Voraussetzung: ausreichend Stellplätze, barrierefreie Kurzzeitparkzonen, Fahrradabstellmöglichkeiten, gute ÖPNV-Anbindung
- Am Sonnengarten: 53 TG-Stellplätze, 14 Außenstellplätze (inkl. Drop-Off), Behindertenstellplatz, Fahrradabstellplätze, steuerbarer Tiefgaragenzugang für Mieter
4. Rechtliche / wirtschaftliche Rahmenbedingungen
- Voraussetzung: baurechtliche Genehmigungen, Brandschutz-/Fluchtwegkonzepte, Barrierefreiheit, Stellplatznachweis; wirtschaftlich: langfristige Mietverträge, stabile Nachfrage, moderate Investitionskosten
- Am Sonnengarten: Nutzungsänderung gesichert, Long-Stop-Date für Genehmigung, Bauhandwerksnetzwerk minimiert Risiken, Kaltmiete +27 %, WALT deutlich verlängert, Ausbauten ca. 120 €/m², Vermietung über Maklernetzwerk und branchenspezifische Kanäle, Diskretion für medizinische Mieterinnen und Mieter
- Voraussetzung: Synergien zwischen Praxen, zentrale Organisation, ESG-Kriterien
- Am Sonnengarten: Ursprungsmietende als Referenz, gemeinsame Behinderten-WC-/Parkplatz-Nutzung, BREEAM-Zertifizierung „gut“, keine gemeinsame IT/Software aber effiziente Flächennutzung
5. Betreiber- / Nutzungskonzepte
6. Strategisches Fazit
- Umwandlung Büro → Health-Care:
- komplex, aber zukunftsfähig
- Erfolgsfaktoren:
- geeigneter Standort
- flexibler Gebäudebestand
- realistische Bedarfsanalyse
- aktive Vermietungsstrategie
- tragfähiges Betreiberkonzept
- Ergebnis:
- nachhaltiger Gesundheitsstandort mit stabiler Rendite und hoher Patientenzufriedenheit
- Beitrag zur Stadtentwicklung
- besondere Chancen für Bürogebäude in B- und C-Lagen
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